これが定番！不動産売買における諸費用の種類と必要となるタイミング

 

不動産売買における諸費用には、多くの項目があります。そして、売主、買主、それぞれが負担します。

また、諸費用は契約時に必要なもの、決済時（引渡時）に必要なもの、入居してから必要となるものなど、支払うタイミング異なります。

この記事では、主な項目とその内容、支払う時期について詳しく説明していきます。

購入者側の諸費用

＜　契約時　＞

印紙税①

売買契約書に貼ります。金額は契約書の記載金額により異なり、1,000万円を超え5,000万円以下の取引では、通常2万円の印紙税がかかるのが一般的です。ただし、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率が軽減され１万円となります。

国税庁HP

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

印紙税の軽減措置について

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

諸費用ではありませんが、契約時には手付金（頭金）を支払います。

この手付金は、売買代金に充当され、決済時（引渡時）には売買金額から手付金額を引いた残代金を支払うことになります。

 

 

 

＜　住宅ローン申込時　＞

印紙税②

金銭消費貸借契約書（住宅ローンの契約書）に貼ります。金額は契約書の記載金額により異なりますが、1,000万円を超え5,000万円以下の借り入れでは、通常2万円の印紙税がかかります。

住宅ローン申込時、諸費用項目の「保証料」や「ローン事務手数料」も確定します。特に保証料は、決済時に一括で支払わずに金利に上乗せして分割で払うこともできます。その場合、多くの金融機関では0.2％金利に上乗せされるのが一般的です。つまり、最終的な実効金利も決まります。

「火災保険料」

住宅ローンを利用する際、火災保険の加入が必須となるケースが多く、保険料は物件の種類や規模によって異なります。

また、火災保険は銀行、新築建売住宅なら売主業者、仲介業者、ご自分での手配等、どこで申し込みされても大丈夫です。ただし、購入した住宅は、決済日（引渡された日）から購入者の管理となるため、決済日までに入る必用があります。

例えば、新築建売住宅の場合、契約時に売主業者から火災保険の紹介があります。また、売買契約締結後、仲介業者から紹介されるかもしれません。銀行からは、この住宅ローン申込時に紹介されます。色々な火災保険を比較検討するようにしましょう。

最終的に、住宅ローンの申込時から決済日前までの間には、どの保険会社にするのか、最終判断してください。

 ＜　決済時（引渡時）　＞

仲介手数料

不動産会社を通して物件を購入する際に支払う手数料です。通常、売買価格の3％＋6万円（税別）が上限とされます。仲介会社によっては交渉可能な場合もありますが、手数料額の上限は法律で定められているため、これ以上かかることはありません。

登録免許税

不動産の名義変更や抵当権の設定に必要な税金です。購入時には、所有権移転登記と抵当権設定登記、他にも、新築時には、建物表示登記や所有権保存登記などがあり、課税額は不動産の評価額や住宅ローン額に応じて変動します。

司法書士費用

主に所有権移転登記や抵当権設定登記等を司法書士に依頼した場合、その報酬と実費の費用です。金額は、依頼する司法書士や手続き内容によりますが、数万円からとなります。

尚、「登録免許税」と「司法書士費用」で登記費用とまとめることもあります。

保証料

住宅ローンの保証料も金融機関によって異なります。保証料は通常、融資金額の2％程度が一般的で、ローンの年数や金額に応じて変わります。保証料が不要な金融機関もありますが、その場合、金利がやや高めに設定されていることが多いです。

火災保険料

上記のように、住宅ローンを利用する際には火災保険の加入が必須となるケースが多く、この日までに入る必要があります。保険料は物件の種類や規模によって異なります。

２０２２年１０月１日より、火災保険の新規契約の最長期間が５年となりました。この５年分の火災保険料を一括で領収されるケースもありますが、通常、契約時に保険料引き落とし口座を登録し、後日引き落とされる方が多くなりました。

固定資産税・都市計画税の精算金

不動産購入時に、売主が既に支払っている固定資産税や都市計画税を精算する必要があります。引渡日（決済日）を基準にして、購入者と売却者が日割りで分担します。

マンションの場合の修繕積立金・管理費の精算

マンション購入時には、既に支払われている修繕積立金や管理費を、日割りで売主と買主で精算する必要があります。

引越し費用

売却物件からの転居には引越し費用がかかります。物件の規模や距離に応じて料金が変動し、シーズンによっても差があります。

＜　入居してから　＞

不動産取得税

不動産を取得した際に一度だけ課される地方税です。固定資産評価額に基づき算出され、不動産の用途や地域によって税率が異なりますが、一般的には評価額の3％〜4％が課税されます。概ね３ヶ月から半年くらいで届きますが、半年以上経ってから届く場合もあります。

 

売却者側の諸費用

＜　売り出し中　＞

ハウスクリーニング費用

売却物件の状態を整えるため、ハウスクリーニングや修繕を行うケースがあります。購入者に良い印象を与えるための費用として、売却前に検討されることが多いです。

＜　契約時　＞

印紙税①

売買契約書に貼ります。金額は契約書の記載金額により異なり、1,000万円を超え5,000万円以下の取引では、通常2万円の印紙税がかかるのが一般的です。ただし、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率が軽減され１万円となります。

国税庁HP

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

印紙税の軽減措置について

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7108.htm

＜　契約～引き渡しまで　＞

測量費用

特に、土地の境界が不明確な物件では測量が必要です。その場合の測量費用は、売り主負担となるケースがほとんどです。

引越し費用

売却物件からの転居には引越し費用がかかります。契約の内容により、引越し時期がズレる場合もありますが、決済時（引渡時）に鍵の引き渡しをするので、決済前に引越しをします。引越費用は、物件の規模や距離に応じて変動し、シーズンによっても差があります。

 ＜　決済時（引渡時）　＞

仲介手数料

不動産会社を通して物件を購入する際に支払う手数料です。通常、売買価格の3％＋6万円（税別）が上限とされます。仲介会社によっては交渉可能な場合もありますが、手数料額の上限は法律で定められているため、これ以上かかることはありません。

抵当権抹消登記費用

住宅ローンが残っている場合、抵当権を抹消する登記が必要です。手続きには司法書士の手配が一般的です。

司法書士費用

司法書士に抵当権抹消を依頼した場合、その報酬と実費がかかります。金額は、依頼する司法書士や手続き内容によりますが、数万円からとなります。

＜　引き渡し後　＞

譲渡所得税

売却価格が購入価格よりも高い場合、譲渡所得税が発生する可能性があります。税額は、譲渡利益に応じて変動し、所有期間により課税率も異なります。特に5年以上の長期保有かどうかで税率が変わるため、税負担が軽減されるケースもあります。

 

 

以上のように、不動産売買にかかる諸費用は物件の種類や購入・売却条件により異なりますが、以上の項目が基本的な費用となります。

それぞれの費用について確認し、購入・売却時の予算計画を立てることが重要です。